不動産の活用で相続税対策はできる？その仕組みや注意点を解説
相続税対策にもいろいろなやり方がありますが、“不動産の活用”はその代表例です。上手くいけば大きな節税効果が得られるでしょう。
そこでこの記事では不動産活用がどのように相続税対策となるのか、その仕組みを解説するとともに、不動産の活用をするときに注意すべき点について紹介していきます。「相続税対策をしたいが何をすればいいのかわからない」「不動産の活用が良いと聞いたが、どのように効果的なのかは知らない」という方はぜひ参考にしてください。
不動産は現金より相続税対策として有利
相続税は、相続開始時に被相続人が有していた財産に対して広く課税されます。現金や預貯金、自動車、不動産、有価証券などほとんどの財産は相続税の対象です。
そして相続財産の価額が大きいほど相続税額も大きくなるような仕組みになっています。
そのため現金のように価額が明らかな財産を相続する場合には、相続税の計算も比較的簡単にできます。
他方で、見ただけで財産の価額が明らかにならない財産もあります。不動産もそうです。家や土地を買うとき取引額は示されますが、相続税の計算でその額をそのまま使うわけではありません。その財産が現時点で持つ価値を基準に計算しなくてはなりません。
そのため単純に考えると、新築で購入した不動産は経年により価値が徐々に下がり、現金5,000万円で購入した不動産が相続時には1,000万円の価値になることもあるということです。
このような特性もあることから、基本的には現金をそのまま相続するよりも、不動産として相続をした方が相続税対策としては有利であると考えられています。
とはいえ常にこの関係が維持されるわけではありません。不動産の種類や状態に応じて評価方法も異なりますし、節税効果を得ようとするのであれば不動産相続についてよく理解しておく必要があります。
そこで不動産評価のやり方について簡単に説明しておきます。
なお、購入した不動産が、価値が下がれば、相続財産も少なくなりますので、相続税は少なくなることになりますが、財産の価値が下がること自体は、全体としてマイナスなことでもあり、不動産の価額は不動産の市況により変化するものですため、一定の中長期で市場価値が下がらない物件を選ぶことが大変重要であり、専門家の知識を活用することが望ましいと考えられます。
逆に、購入した不動産が、相続後に売却する時期を迎えた際、大きく値上がりしていて、譲渡益が得られるようなことになれば、相続税の納税額を埋めることができる可能性もあるので、不動産を取得する方法での相続税対策は、物件選びが大変重要になります。
家屋の評価の基本
不動産は大きく“建物”と“土地”に分類され、それぞれ評価方法が異なります。
家屋などは建物の一例であり、相続税評価額は「固定資産税評価額」を基準に算定されます。
算定といっても難しい計算をする必要はありません。固定資産税評価額と課税上の評価額はイコールの関係にあると覚えておくと良いです。
なお固定資産税評価額とは市区町村が不動産を評価したときの価格であり、相続税のほか、固定資産税や不動産取得税などの計算にも用いられる価額です。家屋の場合経年劣化が起こるため、その影響を反映させるため3年に一度「評価替え」と呼ばれる固定資産税評価額の見直しが行われます。経年により“劣化”していくのが通常ですので、評価額に関しても徐々に下がるのが一般的です。新築物件であっても建築費の6割ほどにまで評価額が下がるといわれています。
土地の評価の基本
土地に関しては評価方法が2つあります。
路線価と呼ばれる評価額が付されている土地の場合には当該路線価を基準とする「路線価方式」。それ以外の土地に関しては建物同様固定資産税評価額を基準とする「倍率方式」にて評価がなされます。
路線価方式により評価すると、土地の売買取引で価格として示されている値より2割ほど低い評価額になりやすいといわれています。路線価方式では路線価に面積を乗じて計算するのですが、その際土地の形状など評価額を左右し得る事情を考慮した補正も入りますので、扱いにくい土地であればその分さらに低く評価されます。
倍率方式では、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価額を算出します。この場合でも取引額とイコールにはならず、数割ほど低い評価額になるのが通常です。
不動産活用による節税の仕組み
以上の基本を踏まえ、不動産活用でどのように相続税対策ができるのか、なぜ節税効果が得られるのかを説明していきます。
土地の評価額の減少
上述の通り、土地を購入するとその時点で評価額は取引額から2,3割下がります。そのため「5,000万円の現金を相続する」のと、「5,000万円の現金で購入した土地を相続する」のとでは課税額に大きな差が生まれます。
5,000万円の現金はいつまでも5,000万円ですし、これが3,000万円になることはありません。円安円高により円の価値自体は変動するかもしれませんが、1万円札はいつまでも1万円としての価値を持ち続けるのです。
これに対して不動産は、売買されたときの時価（「実勢価格」とも呼ばれる）が絶対的な評価額になるわけではありません。購入したときの価額は、いわば商売のために付けられた値札であり、その土地の評価額を厳密に示す値ではないのです。
よって単純に考えると、現金を土地に換えて相続することで、時価と評価額の差額分が節税効果として得られることになります。
建物の評価額の減少
建物の場合も、土地と同じくように評価額の減少が起こります。
土地と異なり建物は劣化の影響を大きく受け、評価額も減少しやすいという特徴があります。
実際、家屋などを購入した場合、時価の半分近くにまで評価額が下がることもあるといわれています。その前提で、現金5,000万円で自宅を建てたとしましょう。現金だとまるまる5,000万円が課税対象となるところ、自宅に換えたことにより2,500万円が固定資産税評価額となり、大きな節税効果が得られます。
また、自宅の購入に際して土地も購入したのであれば、土地の時価からの差額分に関してもさらに節税効果が得られます。
借地権割合による評価額の減少
ここまでは“不動産の購入”による節税効果について説明をしてきました。
さらに節税効果を高めようとするのであれば“不動産の賃貸”という手段もあります。
例えば自らが所有する建物を第三者に賃貸したとしましょう。このとき「借地権割合」を考慮してさらに評価額を下げることができます。
建物を賃貸に出すと、その建物は所有者であっても自由に処分することができなくなりますので、その分を考慮して評価額からさらに借地権割合として30%を減額するとの取扱いがなされているのです。
土地に関しても、賃貸に出すと実際に所有者が使える割合は減ってしまうことから同様の借地権割合で減額されます。
例えば5,000万円の建物と5,000万円の土地を購入し、賃貸に出したとしましょう。
建物の固定資産税評価額が時価に対して50%となり、借地権割合も考慮すれば、次のように評価額が計算されます。
5,000万円×0.5×0.7 ＝ 1,750万円
土地は路線価方式に従い評価して時価の80%となり、借地権割合も考慮すれば、次のように評価額が計算されます。
5,000万円×0.8×0.7 ＝ 2,800万円
時価に比べると大幅に評価額が下がっていることがわかります。
なお、土地に関しては次項で説明する特例が利用できるケースがあり、その場合にはさらに評価額を下げることが可能です。
小規模宅地等の特例による評価額の減少
不動産活用において「小規模宅地等の特例」を見逃すわけにいきません。
この特例を利用できるかどうかで、評価額ひいては納税額が大きく変わってきます。
小規模宅地等の特例とは、“一定条件を満たす小規模の宅地に関して、所定の面積までなら50%または80%の減額を適用させられる特例”のことです。
例えば居住用の宅地で面積が330㎡以内であれば、80%もの減額率を適用させられるケースがあります。貸付事業用宅地の場合には上限面積が200㎡、減額率が50%と少し効果は小さくなりますが、それでも大きな節税効果が得られます。
住宅取得等資金の贈与による非課税枠の利用
ここまでの相続税対策とは少し毛色が異なりますが、ある種の不動産活用として「住宅取得等資金の贈与に関する特例を利用した贈与」についても紹介しておきましょう。
通常、贈与をすると贈与税がかかります。
しかし年間110万円までなら非課税であり、この暦年課税の仕組みを活用して生前贈与をしておくことで相続時の課税を避けられ、節税効果が得られます。
他にも非課税枠が設けられている贈与があり、その内の1つが同特例によるものなのです。両親や祖父母などの直系尊属がする贈与であり、その目的が“居住用家屋の新築や取得、増改築”であるなど所定の要件を満たすときには、一定限度で贈与税を非課税とすることができます。
住宅が「省エネ等住宅」の場合には非課税限度額1,000万円、その他の住宅の場合には非課税限度額500万円です。
暦年課税の仕組みを活用する場合よりも大きな額を生前に与えることができるようになります。
不動産を活用した相続税対策をするときの注意点
不動産活用が様々な点で相続税対策に有効であることがご理解いただけたかと思います。
ただ、不動産を取得したり管理したり、賃貸に出したりすることにはリスクも伴います。節税できるからといって安易に不動産活用を始めるべきではありません。
少なくとも以下で紹介することには留意しましょう。
相続人の名義にしないこと
土地を取得したり家屋を建築したりする際、当該不動産の名義には注意しましょう。
上記節税効果を得ようとする場合、相続人を名義人とするのではなく、将来被相続人となる方当人の名義にしておく必要があります。
税制上、財産の所有者は形式面からではなく実質面で評価されますが、相続人名義で不動産活用をしてしまうと生前贈与として扱われる可能性があります。生前贈与も上手く活用すれば相続税対策として有効なのですが、計画から外れた生前贈与により税負担が増すおそれがあります。
そのため、被相続人の財産であることがわかる形で不動産を活用するように留意しましょう。
賃貸経営にはリスクも伴うこと
不動産を賃貸に出すことでさらに節税効果が高められると説明しましたが、賃貸経営によるリスクにも目を向ける必要があります。
コストが大きすぎると全体として得られる利益が小さくなってしまいます。節税ばかりに目がいって大きな損失を生んでしまっては意味がありません。極端な話、財産を捨てれば相続税はゼロにできますが、それは本来の相続税対策の在り方ではないのです。
そこで、経済情勢も見つつ家賃収入が得られそうかどうか、支出とのバランスなども見つつ賃貸経営をすべきかどうかの判断をしなければなりません。
納税資金の準備もしておくこと
不動産活用を積極的に行うことで、すべてが現金である場合と比較して、納税すべき額は抑えられる可能性は高いです。
ただ、現金のようなすぐに使える金銭をすべて不動産に変換してしまうと、納税の負担がすべて相続人にかかってしまいます。
様々な不動産を得ることはできたものの、相続税を納めるだけの現金や預貯金の余裕がなく、結局不動産を売却しないといけないという事態も起こり得ます。
そのため「納税資金の備え」も相続税対策の1種であると覚えておき、相続人に潤沢な資産がある場合を除いて、ある程度の現金・預貯金は残しておくことが望ましいです。
特例を利用するときは条件をよく確認すること
小規模宅地等の特例や住宅取得等資金の贈与に関する特例など、税制上の優遇措置を期待する場合、事前にその要件を細かくチェックしておくようにしましょう。
後になってその特例は適用できない、というトラブルが起こりかねません。
例えば住宅取得等資金の贈与に関する特例であれば、贈与者が受贈者の直系尊属でなければなりません。親族関係にない人物への贈与でこの特例は利用できないのです。また、受贈者が18歳以上であることや、受贈者の年間所得が1,000万円ないし2,000万円以下であることなど、細かく要件が設定されています。
不動産活用の前に専門家にチェックしてもらうこと
特例の適用や賃貸経営など、不動産を使った相続税対策は難度が高いです。そのためどの手段を選択するにしても、相続税対策を取るのであればプロのアドバイスを受けることが大切です。
そこでまずは税のプロである税理士への相談から着手することをおすすめします。その際、不動産や相続に強い税理士を探すことが大事です。税理士を介してその他必要な専門家の紹介もしてもらえるでしょう。
