相続した不動産の評価を税理士に依頼するメリット
ある方が亡くなると、その方を「被相続人」、被相続人の妻や夫、子どもなどを「相続人」とする相続が開始されます。被相続人の持っていた財産は基本的にすべて相続人へと引き継がれます。遺産に不動産が含まれている場合も同様です。
そして財産を相続によって得たときは当該財産の「評価」を行う必要があるところ、この評価については税理士に依頼することが推奨されます。税理士に依頼することには数々のメリットがありますし、いくつかのリスクを回避することにもつながるからです。
当記事ではこのメリットについて詳しく解説していきます。
遺産の評価額を調べる必要性
そもそも、不動産やその他財産についてなぜ評価額を調べる必要があるのでしょうか。
これには大きく2つの理由があります。
- 各財産の価額を把握し、遺産分割で不平等が生じないようにするため
- 正しく相続税の計算を行うため
例えば相続人が2人いて、遺産が土地と現金であったとしましょう。現金については価値の大きさで悩むことはありません。しかし土地は見たままで価値を把握することは難しいです。
そこで平等に遺産分割したいと考えても、どう分けるべきなのかが見えてきません。
一方で土地が5,000万円であると分かっていれば、現金の分け方も見えてきます。現金が1億円だとすれば、「土地（5,000万円）と現金2,500万円」「現金7,500万円」に分けてバランスが取れます（①）。
また、相続税の計算を進めるときは各自が取得した財産の価額を合計して、そこから基礎控除を適用するなどして申告の必要性と納付額を調べていきます。そのため土地など財産の価額がわからないと計算が進められないのです（②）。
なお、相続税の計算をするために算出される評価額と、遺産分割において考慮する価値は必ずしも一致するわけではありません。相続税評価額については税制上控除を適用することが認められていたり特例で減額することが認められていたりします。
税理士に不動産評価をしてもらうメリット
相続時の遺産の評価、とりわけ不動産の評価に関しては税理士に依頼することがおすすめといえます。その理由にあたる、税理士へ依頼するメリットを以下で紹介していきます。
評価方法について自分で調べる必要がない
「この土地や建物が何円になるのかを示して」といわれてすぐに対応できる方はほとんどいないと思われます。何から手をつければいいのか、どのような流れで作業を進めていくのか、わからないことだらけではないでしょうか。
しかも「相続税の計算をする」という目的がある以上、主観に基づく評価だといけません。それなりの正当性がある、それなりの客観性がある、などとしても認められません。国から徴収される税金ですので、納税者間で不平等のないよう一定の評価方式に基づいて評価額を算出する必要があるのです。
そして評価方法も1つではありません。土地と建物では評価の仕方は異なりますし、土地の中にも自用地から貸宅地、農地、山林など様々な種類があります。それぞれ評価方法は異なりますし、さらには自用地の中にも土地の状態別に複数の評価方法が用意されています。建物に関しても同様です。複数のパターンがあり、計算を始める以前にまずは「どの評価方法を使うのか」を適切に判断する必要があるのです。
相続税について詳しくない方が評価方法について調べ、どんなときにどの評価方法を使うのかを理解するのは大変な作業となるでしょう。しかし税理士に任せればこのような苦労をする必要もなくなります。
計算ミスが起こりにくい
仮に評価方法について正しい選択ができたとしても、その後計算ミスをしてしまっては意味がありません。複雑な計算過程を経て評価額は算出されるため、その途中に少しでもミスが含まれると、最終的な結果が大きく変わってしまうこともあるのです。
その間違いが影響して、本来納めるべき税額より大きな負担を負ってしまうこともあれば、本来納めるべき税額より小さくなってしまうこともあります。特に評価対象が不動産となれば最終的な結果への影響度合いも大きいです。
税理士であればこうした計算ミスも起こりにくいです。税理士だからといって100％計算ミスが起こらないわけでもありませんが、初めて相続税の計算・遺産の評価を行う方に比べるとその確率は大きく下がることでしょう。
また、日々業務として計算を行っていることから計算ミスに対する違和感を察知でき、未然に大きな問題を防げることもあります。例えば計算過程で「こんな値になるのは変だ」「これまでの経験に基づく感覚と大きくずれている」などと計算ミスに気付くことができればすぐに修正できます。
必要書類の準備から任せられる
税理士に依頼できるのは計算だけではありません。不動産の評価をするために必要な書類の準備についても対応してもらえます。
この書類準備も大変な作業です。
「固定資産税の納税通知書」を探し、「登記事項証明書」「名寄帳」などを発行してもらい、さらに「地積測量図や公図」「都市計画図」など多数の書類を揃えていきます。
被相続人の自宅に保管されていることもあれば、役所で発行手続をしないといけないものもあります。平日の日中しか窓口が開いていないと相続手続と仕事の両立は難しいです。
税理士に相談すれば被相続人の自宅で探すべきものが何かがすぐに明らかとなり、その後どのように行動すべきかが明確化されます。
取り寄せ、発行などが必要なものについては税理士の方で対応できるため「面倒なことはできるだけしたくない」と考えている方にとって大きなメリットになるでしょう。
節税効果を得やすい
同じ遺産が対象となる場合でも、同じ相続税になるとは限りません。より厳密に不動産の状態を反映させ、特例や控除の仕組みも最大限使うなどして、評価額を下げていけるかもしれません。
例えばある土地の評価をするとき、現地で土地の状態を確認することで評価減につながる要因を見つけられることもあります。その減額要因に対応する適切な調整を加えると数％ほど評価額が下げられるかもしれません。
「数％」といっても分母が不動産の評価額ですので侮れません。仮に計算の基になる価額が5,000万円だとすれば、1%でも50万円、5％だと250万円にも上ります。
ただ、こうして節税を目指すには高度な知識が必要です。税制に精通し、相続税の計算や財産評価にも慣れている税理士だからこそ安心して節税対策を任せられます。
これを自分自身で対応しようとすると、間違ったやり方で脱税になってしまうおそれがあります。適法な範囲を超えて評価額を下げてしまったり、条件を満たさない特例を適用させてしまったり、このことが後になって発覚すると想定外に大きな税負担を負うことになります。
税理士に任せればこうしたリスクを回避しつつ、場合によっては節税効果を得ることもできます。
相続税の申告作業まで代行してもらえる
不動産やその他の財産についての評価は、相続税計算の下準備に過ぎません。その後相続税の申告書を作成し、これを税務署に提出しないといけません。申告時に必要な書類は多数あり、複数の書類を準備して特定の欄に必要な情報を記入・転記しながら作成を進めていく必要があります。
例えば債務や葬式費用があるとき、相続開始直前の生前贈与があったとき、みなし相続財産にあたる生命保険金や死亡退職金があるときなどには専用の申告書を作成しないといけません。土地については「小規模宅地等の特例」を利用することもありますが、この場合にも別途付表の作成が必要です。
さらに、課税財産についてまとめる第11表、相続財産の種類別価額表の第15表、相続税の総額を示す第2表を作成。各種税額控除について記入する第4表・第4表の2・第5表・第6表・第7表・第8表なども作成し、その上で各相続人の税額を算定する第1表を完成させていきます。
これらの書類作成を自分自身で対処しないといけませんが、税理士に相続税の申告まで依頼しておけば心配は不要です。遺産の評価から相続税申告まで一連の作業をまとめて任せられます。
税務調査が来ても対応を任せられる
相続税に限りませんが、各種税務申告に対しては申告内容が正しいことを確認するため「税務調査」が実施されることがあります。調査を受けることになれば、調査官に対して適切な受け答えをしないといけません。税の知識が乏しい方にとってはハードルが高いでしょう。
税理士に対応してもらうことで、税務調査に対して不安を抱く必要はなくなります。難しことは税理士に考えてもらい、対応が必要なことに関してのみアドバイスを受けて税務調査に備えれば良いのです。
相続後の不動産について相談できる
不動産を相続すると、相続税だけでなくその後さまざまな税の問題が生まれます。持ち続けるだけで固定資産税がかかりますし、これを売却するときに得る代価や、賃貸に出したときの賃貸収入に対応する所得税もかかります。
不動産の評価を依頼した税理士に対してその後の課税についても相談することができ、確定申告などの作業が必要になっても依頼をすることができます。依頼する範囲に応じて依頼費用は発生しますが、すでに関係性のある税理士であればスムーズに話を進められるでしょう。
不動産についてもすでに調査を経ていることから理解があります。不動産に強い税理士であればその後の不動産の取り扱い、運用に関するアドバイスも期待できます。
相続税に強い税理士を探そう
不動産を相続するときでも税理士がついていれば手続はスムーズに進みます。ご自身で評価方法を調べることもありませんし、難しい計算も任せられます。スピーディに、的確に相続税の評価額を把握できるとともに相続税の申告も進められるようになるでしょう。
なお、税理士にもいろんなタイプがいますので、不動産相続に際して税理士を探すのであれば相続税に強い税理士を見つけましょう。税理士事務所のWebサイトから情報を仕入れること、そして対面してみて信用するに足る税理士かどうかを見極めましょう。
