相続した不動産を売却するときにかかる税金やその他の費用をわかりやすく解説

相続した不動産を売却するときにかかる税金やその他の費用をわかりやすく解説

相続した不動産を売るとき、入ってくるお金もあれば、出ていくお金も発生します。税金や手数料などで想像以上の費用がかかることもありますので、どのような種類の費用が生じるのかを確認の上、売却の検討を進めるようにしましょう。ここで各種税金や費用、その大きさについても解説していますのでぜひチェックしてください。

相続不動産の売却にかかる主な税金

相続した不動産を売却する際にはいくつかの税金が発生します。

• 譲渡所得税・・・売却益に対して課される税（所得税・復興特別所得税）
• 住民税・・・譲渡所得に対して課される地方税
• 登録免許税・・・不動産の名義変更等の手続きで必要な税
• 印紙税・・・契約書等重要な書面を作成するときに必要な税

売却のタイミングや売却価格により税負担は大きく変わるため、それぞれの税金の仕組みを理解しておくことが重要です。

譲渡所得税（所得税・復興特別所得税）

譲渡所得税は「不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対する税」です。

譲渡所得の金額は次の算式から求められ、この所得については給与所得などとは分離して所得税が算出されます。

譲渡所得の金額　＝　譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

※取得費は、売却した物件を取得するのにかかった費用

※譲渡費用は、仲介手数料や測量費用など売却のために要した費用

※特別控除額は、特定の要件を満たす場合にのみ使える控除

また、譲渡所得税は「所有期間」によって税率が大きく異なる特徴を持ちます。所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に区分されます。

※相続不動産の場合は、被相続人（亡くなった方）が取得した日から所有期間をカウントする。相続からの日が浅くても、被相続人が長期間所有していたのなら、長期譲渡所得として計算できる。

よって、譲渡所得が1,000万円だとすれば、そのうち約150万円または約300万円を支払うこととなります。

住民税

住民税も譲渡所得に対して課税され、こちらも所有期間に応じて次のように税率が変動します。

譲渡所得が1,000万円だとすれば、そのうち50万円または90万円を住民税として支払わないといけません。

登録免許税

登録免許税は、相続不動産を売却するときの登記手続きで納める必要がある税金です。

相続不動産に関しては複数回の登記が必要になることが一般的で、まずは相続登記に際して「固定資産税評価額×0.4％」の登録免許税が発生します。

※固定資産税評価額が3,000万円の不動産なら、12万円の登録免許税が必要。2024年4月からは相続登記が義務となっているため、費用の負担も必須となっている。

そして売却時の所有権移転登記時にも登録免許税の納付が必要です。建物は「2.0％」、土地は状況に応じて「1.5％」または「2.0％」の税率が適用されます。

※買主が負担した場合、売主が支払う必要はない。

さらに、住宅ローンなどの抵当権が設定されているケースでは売却前に抵当権抹消登記が必要です。不動産1件につき1,000円と金額は大きくありませんが、着実に手続きを済ませるため司法書士に依頼したときは司法書士費用も発生します。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に貼付する収入印紙の代金として納めることになります。

ここでの印紙税は書面に記載した「契約金額の大きさ」によって定まり、原則的には次のように設定されています。

ただ、不動産の譲渡に関する契約書であって、記載金額が10万円を超えるもの、そして2027年3月31日までに作成される書面に関しては軽減措置の対象となります。この場合、最大半額にまで負担が軽減されます。

参照：国税庁HP「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

売却時にかかる税金以外の費用

税金以外にも、不動産売却ではさまざまな費用が発生します。

以下で紹介する各費用はすべて必須ということではありませんが、物件の状況や売却方法によって負担が生じることもありますので、事前に把握しておくことが望ましいでしょう。

不動産会社への仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社への成功報酬として支払う費用です。

多くの場合、売買取引は不動産会社に頼んで仲介等を行ってもらいますので、基本的には必須の費用と考えておくと良いでしょう。売却費用の中でも大きな割合を締めることが多いです。

金額の大きさは「売却価格の大きさ」に比例し、多くの場合売却価格の3％～5％ほどの費用がかかります。

たとえば、相続で取得したある物件を1,000万円で売ることができたとすれば40万円程度、3,000万円で売ることができたとすれば100万円程度が必要です。売却価格が上がるほど仲介手数料の金額も上がりますが、手数料が占める割合は小さくなるのが一般的です。

税理士報酬

譲渡所得税やその他税金に関する計算や申告書の作成、確定申告手続きを税理士に依頼するケースも多いです。

この場合の費用相場は数万円～十数万円程度ですが、譲渡所得の金額によって変動することには留意してください。また、依頼先によっても料金体系は異なりますので、依頼前に費用の見積もりを取っておくことをおすすめします。

なお、税理士を活用するメリットは単に申告を代行してもらえる点のみならず、節税につながるアドバイスなど総合的なサポートを受けられる点にもあります。

その他状況に応じて負担する費用

上記以外の費用についても、種類に応じて「負担せざるを得ないケース」や「売却を成功させるために負担するケース」などがあります。以下の費用についてもチェックしておきましょう。

各種費用を削減するためのポイント

ここまでで紹介したように、相続した不動産を売却するときは数多くの費用が発生し、場合によっては全体で数百万円もの負担が生じることもあります。

避けられないものもありますが、一方で金額を抑えられるケースもありますので、費用の削減を目指すにあたって着目すべきポイントを把握しておきましょう。

譲渡所得に関する特例の適用

まず検討したいのは、負担割合が比較的大きな「譲渡所得税」への対策です。

譲渡所得に関しては特例も設けられており、条件を満たせば税負担を大幅に削減することも可能です。

たとえば「相続した空き家について3,000万円の特別控除が適用できる」という特例があります。
被相続人が居住用として使用していた家屋（およびその敷地）を譲渡する場合であって、当該物件が昭和56年5月31日以前に建築されていること、一定の耐震基準をクリアしていること（家屋付きで売却する場合のみ）、などを満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できるのです。この場合、手元に3,000万円が残ったとしてもまるまる非課税にできる可能性があります。

※相続人が3人以上のときは控除額が2,000万円に減額される。

「売却物件について支払った相続税額を取得費に加算できる」という特例もあります。
この特例が適用できる場合も譲渡所得が圧縮されますので、相続税の負担を負った方は忘れずにチェックしておきたい仕組みです。ただし、相続税申告期限の翌日から3年以内に売却をしていなければなりません。

これら税制については法改正でルールが変わることもありますので、税理士に相談して申告を行いましょう。

所有期間や取得費の確認

相続した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から起算します。

たとえば、被相続人が4年前に購入した不動産を相続し、相続から2年後に売却する場合、トータルの所有期間は6年となり「長期譲渡所得」として有利な税率を適用できます。
一方、被相続人の購入から5年以内に売却すると「短期譲渡所得」として高い税率が適用されるため、売却のタイミングについてよく考える必要があるでしょう。

取得費の把握も大事です。実際の取得費を証明できるものがなければ概算した値を計算式に代入することとなり、税負担が大幅に増加するおそれがあります。約書や領収書を見つけられるよう、被相続人の自宅をよく調べましょう。

《取得費の証明に必要な書類の例》

• 売買契約書
• 領収書
• 振込明細書
• ローンの借入明細書
• 固定資産税の納付書

電子契約で印紙税をカット

印紙税については書面が課税対象のため、電子契約により契約書等を書面で作成しなければ印紙税を完全にゼロにすることができます。

ただし、すべての不動産会社が電子契約に対応しているわけではないため事前確認が必要です。電子取引を一方の希望のみで強要することはできません。

複数の業者で査定を受ける

売買取引に際しては、複数の不動産業者に査定を依頼することも検討してみましょう。査定価格だけでなく、仲介手数料やサービス内容も総合的に比較することができます。

また、買取業者へ直接売却するのも選択肢に含めると良いでしょう。この場合、売却価格が市場価格より低めになるケースもあるため慎重な判断を要しますが、仲介手数料やその他費用の面でお得にできる可能性もあります。

専門家にサポートしてもらう

相続不動産の売却を円滑に、効果的に進めるには、専門的な知見・経験が欠かせません。特に税金については計算ミスや申告ミスが原因となりペナルティを受ける危険性もあり、その上で節税対策にまで取り組むのは簡単なことではありません。

税については税理士に、不動産取引については不動産業者に相談するなど、各作業に関するプロの力も借りながら取り組むことをおすすめします。